Os possíveis desdobramentos da aplicação da Decisão de Diretoria nº 38 (DD 38) da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb) preocupam o mercado imobiliário. A nova norma aprova o procedimento para a proteção da qualidade do solo e das águas subterrâneas e estabelece diretrizes para gerenciamento de áreas contaminadas no âmbito do licenciamento ambiental.

Publicada em fevereiro, a DD 38 regulamenta, por exemplo, o procedimento de edificação em lugares onde já foram desenvolvidas atividades potencialmente geradoras de áreas contaminadas. Nos casos em que o local for classificado como Área Contaminada sob Investigação (ACI), o empreendedor deverá apresentar à Cetesb um Plano de Intervenção para a Reutilização de Áreas Contaminadas (PI). Somente com o parecer técnico favorável da Cetesb sobre o PI e o pagamento de um preço pela manifestação, será possível avançar com o pedido de aprovação dos demais órgãos envolvidos para demolir edificações existentes e construir o empreendimento.

Chama ainda a atenção do mercado imobiliário uma exigência feita pela Cetesb ao novo proprietário de imóvel que tenha recebido Termo de Reabilitação para o Uso Declarado condicionado à adoção de medidas de engenharia e de controle institucional para mitigação de risco existente. Ele deverá assinar uma carta para atestar que está ciente da necessidade de manutenção de tais medidas de restrição e de seu acompanhamento e/ou monitoramento, confirmando também que sabe quem é o responsável pela sua execução.

Sob o ponto de vista dos negócios imobiliários, essas obrigações deverão estar esclarecidas e contratualmente avençadas na compra e venda de futuras unidades autônomas. Isso exige das incorporadoras especial atenção ao procedimento de instituição do condomínio e entrega das unidades autônomas aos futuros adquirentes, que assumirão tais obrigações perante a Cetesb.

A DD 38, segundo a própria Cetesb, não é estanque e será aprimorada por meio de instrução normativa a ser emitida oportunamente para regulamentar o processo de fiscalização do órgão ambiental. Um dos pontos sobre o qual se espera manifestação da Cetesb é a exigência de garantia bancária ou seguro ambiental que assegure a implementação de Plano de Intervenção em áreas contaminadas. Esses produtos ainda são incipientes no mercado e, certamente, acarretarão custos expressivos ao setor da construção civil.

O mercado imobiliário aguarda que a instrução normativa esclareça as dúvidas de interpretação e implementação já identificadas no procedimento da DD 38, para evitar uma atuação desproporcional que possa comprometer economicamente o uso e a reabilitação efetiva das áreas contaminadas pelo empreendedor, o que definitivamente não parece ser a intenção da Cetesb.

Aliada à expectativa de manifestação da Cetesb sobre a regulamentação da DD 38, os operadores do mercado anseiam também pelo julgamento do pedido de instauração do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) formalizado perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP) pelo Ministério Público de São Paulo (MP/SP), que aborda, entre outros temas, o tratamento das áreas contaminadas no estado. Para o órgão ministerial, tais áreas devem passar por uma descontaminação integral e, em caso de inviabilidade, a reparação ambiental deverá ser substituída por medidas de compensação ou pagamento de indenização.

Apenas após o julgamento do pedido pelo TJ/SP será possível entender se as medidas que vêm sendo adotadas pela Cetesb serão exaustivas e suficientes ao processo de reabilitação, uma vez que não existe, hoje, consenso entre o MP/SP (defensor da reparação integral da área contaminada) e o órgão ambiental (que requer o restabelecimento de riscos aceitáveis para a área). Se o MP/SP tiver sucesso em seu pedido, o mercado sentirá sensivelmente os seus efeitos.