A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) levantou, em decisão recente, elemento que o mercado deverá passar a considerar nas transações que geram lastro para emissões de certificados de recebíveis imobiliários (CRI), sejam elas transações imobiliárias na origem ou de emissão de dívida corporativa com destinação imobiliária.

A decisão foi emitida pelo colegiado da CVM, em 26 de junho, em resposta a um recurso apresentado contra exigências feitas pela área técnica da autarquia em processo de registro de oferta pública de distribuição de CRIs.

Segundo o voto do relator e atual presidente da CVM, Leonardo Pereira, que foi acompanhado pelos demais membros do colegiado, uma operação de securitização com lastro em dívida corporativa – já admitida pela autarquia como lastro de CRI desde que observados determinados requisitos – não pode ser desprovida de “substância econômica e ter sido idealizada com o objetivo principal de constituir, de maneira artificial, o lastro do CRI”. No caso concreto, ainda segundo o voto, a operação que serviu de lastro aos CRIs foi idealizada para a aquisição de imóvel que já pertencia à própria companhia emissora da dívida corporativa.

Chama especial atenção no caso a manifestação da área técnica no processo, pois, indo além do disposto no voto do relator, materializa o entendimento de que, tanto nos casos de CRIs lastreados em dívida corporativa (conhecidos como CRIs por destinação) quanto naqueles com lastro em créditos imobiliários pela sua origem (como os relacionados à compra e venda ou locação de imóveis), a operação deverá visar ao fomento do setor imobiliário, a fim de atender ao objetivo da lei que trata da matéria (Lei n.º 9.514/97).

A CVM alerta que, nos CRIs por destinação, esse requisito é cumprido mediante a obrigação da devedora de investir os recursos captados (até o vencimento dos CRIs) no desenvolvimento de projetos imobiliários devidamente individualizados nos documentos da operação (sem a possibilidade de reembolso por custos e despesas anteriores à dívida). Os CRIs por origem também estão sujeitos à observância da finalidade da Lei nº 9.514/97, embora o requisito de fomento do mercado imobiliário seja usualmente cumprido de forma natural.

Assim, a operação imobiliária que gera lastro para securitização via emissão de CRIs precisa ter racional econômico e não deve ser realizada “única e exclusivamente para dar origem aos créditos imobiliários necessários para se emitir CRIs, de modo que nem indiretamente atinja o objetivo de desenvolver o mercado brasileiro imobiliário brasileiro”.

A área técnica da CVM afirmou ainda que determinadas ofertas públicas de CRIs por origem registradas no passado pela autarquia, caso tivessem sido analisadas sob o conceito suscitado pela recente decisão, seriam possivelmente reavaliadas, mas lembrou que a atuação passada não vincula a atuação futura da CVM. Tendo em vista a ausência de definição legal para o conceito de “crédito imobiliário”, a área técnica destacou também o papel da CVM ao longo dos anos na construção de um entendimento sobre o tema, inclusive sobre quais créditos imobiliários são passíveis de securitização por meio da emissão de CRIs.