Os leilões judiciais acontecem em processos que tramitam no Poder Judiciário quando imóveis são penhorados, submetidos à alienação forçada, para quitar, com a apuração dos valores obtidos em leilão, os débitos do devedor com o credor.
Já os leilões extrajudiciais – realizados por bancos – são aqueles em que, devido ao inadimplemento de um contrato (geralmente de empréstimo garantido por alienação fiduciária pelo devedor), o imóvel é levado a leilão após a instituição financeira consolidar a propriedade do imóvel.
Sabe-se que, cada vez mais, investidores do ramo imobiliário têm interesse em adquirir imóveis por preços mais atrativos em leilões judiciais e extrajudiciais. Cabe, portanto, esclarecer as principais alterações nos leilões de imóveis decorrentes do Marco Legal das Garantias.
A lei trouxe mudanças no regramento dos leilões extrajudiciais previsto na Lei 9.514/97, que trata do procedimento de alienação fiduciária. A norma também é utilizada de forma supletiva nas hipotecas.
Listamos, a seguir, as principais alterações trazidas pelo Marco Legal das Garantias em relação ao procedimento dos leilões extrajudiciais:
| Antes do Marco Legal das Garantias | Após o Marco Legal das Garantias | |
| Prazo para realização do leilão | Alienação fiduciária: em até 30 dias. |
Alienação fiduciária: em até 60 dias (art. 27, caput) após a consolidação da propriedade. Hipoteca: em até 60 dias, contados da data de averbação na matrícula de que não houve purgação da mora. |
| Forma de publicação dos leilões e dos editais | N/A | Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico (alienação fiduciária: art. 27, §10; hipoteca: art. 9º, §4º). |
| Valor do primeiro leilão | Alienação fiduciária: o valor é indicado pelas partes no contrato para efeito de venda em leilão público. |
Alienação fiduciária: o valor é indicado pelas partes no contrato para efeito de venda em leilão público (art. 27, §1). Hipoteca: igual ou superior ao valor do imóvel no contrato para efeito de venda em leilão público ou ao valor de avaliação realizada para fins de cálculo do imposto de transmissão, o que for maior (art. 9º, § 5º). |
| Valor do segundo leilão |
Alienação fiduciária: Valor da dívida, correspondente ao: - saldo devedor na data do leilão (incluindo juros, penalidades e demais encargos); - despesas; - prêmios de seguro; e - tributos e despesas condominiais (quando for o caso). |
Alienação fiduciária: Financiamentos para aquisição/construção de imóvel residencial (art. 26-A, §3) – valor da dívida, correspondente ao: - saldo devedor na data do leilão (incluindo juros, penalidades e demais encargos); - despesas; - prêmios de seguro; e - tributos e despesas condominiais (quando for o caso). Demais modalidades de financiamento – valor da dívida, correspondente ao: - saldo devedor na data do leilão (incluindo juros, penalidades e demais encargos); - despesas; - prêmios de seguro; e - tributos e despesas condominiais (quando for o caso) OU, a critério do credor, valor superior a 50% do valor de avaliação do imóvel (art. 27, §2). Hipoteca: Maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida, acrescido de: - despesas; - emolumentos cartorários; - prêmios de seguro; - encargos legais; e - contribuições condominiais. Caso não haja lance nesse valor, pode ser aceita metade do valor de avaliação do bem (art. 9º, § 6º) |
| Não havendo arrematação | Alienação fiduciária: se o imóvel não for arrematado na 1ª ou na 2ª praça e todos os trâmites previstos na Lei 9.514/97 tiverem sido obedecidos, o credor está livre para vender o imóvel pela forma e valor que decidir. |
Alienação fiduciária: credor pode aceitar qualquer lance que supere 50% do valor de avaliação do imóvel ou terá livre disponibilidade sobre o imóvel – para cálculo do saldo devedor, será considerada metade do valor de avaliação do bem. Hipoteca: credor pode aceitar qualquer lance que supere 50% do valor de avaliação do imóvel ou poderá apropriar-se do imóvel mediante requerimento ao oficial do registro de imóveis competente. |
| Extinção da dívida com ou sem arrematação | Alienação fiduciária: em todas as modalidades de financiamento, ainda que os recursos provenientes da arrematação do imóvel sejam insuficientes, a dívida ainda assim será quitada. |
Alienação fiduciária: - Financiamentos para aquisição/construção de imóvel residencial – ainda que os recursos provenientes da arrematação do imóvel sejam insuficientes ou se inexistirem interessados, a dívida será considerada quitada (art. 26-A, §4). - Demais modalidades de financiamento – devedor e coobrigados continuarão responsáveis pelo saldo remanescente da dívida, caso o saldo do leilão não seja suficiente para tanto (via execução ou excussão de outras garantias – art. 27, §5A). Hipoteca: financiamentos para aquisição/construção de imóvel residencial – caso o produto da excussão não seja suficiente para o pagamento da dívida e despesas, a dívida ainda assim será considerada quitada (Art. 9º, § 10º). |
| Excussão individualizada/sucessiva ou global/simultânea |
N/A |
Alienação fiduciária: em contratos garantidos por alienação fiduciária de dois ou mais imóveis, o credor poderá consolidar a propriedade e realizar o leilão de todos os imóveis em conjunto ou de forma sucessiva, na medida do necessário para satisfação integral do crédito. As informações competentes devem ser prestadas aos cartórios dos imóveis (art. 27-A). Hipoteca: em contratos garantidos por hipoteca de dois ou mais imóveis, o credor poderá requerer a intimação para purgação da mora em qualquer circunscrição. Uma vez realizada, cabe cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, informada a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de excussão (supletivamente, art. 26, § 1º-A). |
Como se vê, as principais mudanças estão relacionadas:
- à possibilidade de excussão extrajudicial da hipoteca; e
- aos leilões de imóveis financiados que não sejam destinados à aquisição/construção de imóvel residencial.
Em relação à hipoteca, um dos principais gargalos que impedia a sua utilização era a morosidade do processo de execução, que só ocorria judicialmente. O Marco Legal das Garantias tentou aproximar a hipoteca da alienação fiduciária, para ampliar seu uso em operações financeiras, permitindo sua execução extrajudicial (mais rápida e simples).
Em relação aos leilões de imóveis financiados que não sejam destinados à aquisição/construção de imóvel residencial, as mudanças trazidas pelo Marco Legal das Garantias abrangem tanto o valor do segundo leilão – que, a critério do credor, poderá ser superior à metade do valor de avaliação do imóvel –, como a ausência de extinção da dívida quando a arrematação se der em valor menor do que o valor atualizado da dívida. O credor, nesse caso, poderá ajuizar ação judicial para cobrança do saldo residual ou excutir outras garantias.
Entendemos que estão incluídas nas previsões do Marco Legal das Garantias todas as modalidades de financiamento não destinadas à moradia do devedor. Pessoas jurídicas que solicitem financiamento para aquisição de imóveis residenciais, portanto, também poderão se beneficiar das inovações.
Isso porque, pela norma, considerando que a destinação do financiamento seja a moradia, pressupõe-se que apenas pessoas físicas possam residir no imóvel financiado.
No caso da alienação fiduciária, por exemplo, se uma pessoa jurídica deixar de pagar as parcelas de um financiamento imobiliário de imóvel residencial e o devedor consolidar a propriedade e levar o imóvel à leilão extrajudicial, esse imóvel poderá ser arrematado em segunda praça pelo valor da dívida ou por 50% do valor de avaliação do imóvel. O credor poderá cobrar o restante da dívida do devedor por outros meios.
Ao incluir a possibilidade de arrematação em 50% do valor de avaliação do imóvel no segundo leilão, o Marco Legal das Garantias beneficiou o credor fiduciário e o arrematante, já que corrigiu as muitas situações em que o valor da dívida era maior do que o próprio valor de avaliação do imóvel. Isso frustrava a segunda praça, já que nenhum interessado arremataria o imóvel por valor maior do que o valor de avaliação.
Concluímos, assim, que o Marco Legal das Garantias, alinhado ao ideal de trazer mais modernidade, celeridade e eficiência ao sistema de garantias como um todo, trouxe expressivas mudanças para os leilões extrajudiciais, ao dar mais clareza e segurança jurídica ao procedimento, além de ampliar as possibilidades de utilização, com a inclusão do procedimento para excussão das hipotecas.
