A necessidade de notificar operações de aquisição de ativos ao Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) tem gerado dúvidas desde a edição da Lei de Defesa da Concorrência (Lei 12.529/11). Em especial, em casos que envolvem a aquisição de ativos imobiliários.

Na 242ª Sessão Ordinária de Julgamento realizada em 12 de fevereiro, o Tribunal Administrativo do Cade analisou o tema e fez uma sinalização importante. O fato ocorreu quando se julgou a consulta feita por uma empresa que atua no setor de supermercados. A empresa buscava esclarecer se havia necessidade de notificar a venda de imóvel de sua propriedade para uma empresa do setor imobiliário.

De acordo com o voto do conselheiro-relator, Gustavo Augusto Freitas de Lima, o conceito de imóvel não deve ser confundido com o conceito mais amplo de estabelecimento empresarial – que abarca diversos elementos corpóreos e incorpóreos, como equipamentos, estoques, armazéns, fundo de comércio, nome empresarial, etc.

Bens imóveis, por si só, não seriam capazes de alterar a estrutura de mercados. A venda de um imóvel não operacional, desprovido de elementos que o caracterizem como estabelecimento comercial, não configuraria um ato de concentração econômica, de acordo com a Lei de Defesa da Concorrência.

No julgamento, foram mencionados aspectos que devem ser analisados para avaliar a obrigatoriedade de notificar operações imobiliárias, como:

  • se o imóvel faz parte de estabelecimento comercial no momento em que se iniciam as tratativas da operação;
  • se o imóvel tem capacidade produtiva instalada apta a ser aproveitada pelo comprador em sua atividade, gera faturamento ou representa participação de mercado para seu detentor, entre outros fatores que poderiam fazer com que fosse considerado um ativo produtivo;
  • se o imóvel é afetado por limitações regulatórias que o tornem um ativo essencial, considerando a atividade do comprador e a destinação a ser dada ao imóvel. Isso porque, a limitação, na prática, impossibilitaria que outros imóveis pudessem substituí-lo.

O Cade indicou também que o fato de o comprador não atuar diretamente no mesmo mercado da vendedora reforça que não se trata de um ato de concentração econômica. Informou ainda que as discussões travadas nesse julgamento não se aplicam às operações de compra e venda de terrenos e bens imóveis entre empresas que atuam no setor imobiliário.

Como ocorre em procedimentos de consulta, a resposta do Cade se limita a seu objeto e será vinculante para o Tribunal Administrativo e para as partes consulentes. É preciso, agora, acompanhar como os conceitos e critérios discutidos nessa consulta serão tratados pelas empresas quando elas avaliarem a necessidade de notificar suas operações ao Cade. Assim como será necessário acompanhar como essas situações serão analisadas pela autarquia em casos futuros.