Por Bruno Costa, Gabriela Caetano Andrade e Guilherme Alcântara Nunes

A manutenção de uma propriedade imobiliária gera inúmeros gastos ao proprietário, desde tributos, despesas condominiais, taxas de coleta de lixo até reformas/obras eventualmente necessárias. Com isso, não é raro que imóveis se tornem inviáveis financeiramente para o proprietário.

Mesmo quando não aproveitados nas atividades econômicas desenvolvidas pelo proprietário, os imóveis geram despesas. Caso não apresente contrapartidas financeiras ao proprietário, o curso natural é buscar a alienação do imóvel, mas, na prática, muitas vezes a alienação se torna impossível ou inviável.

Os motivos variam e incluem a existência de débitos tributários que afastam possíveis compradores, custos para regularização do imóvel ou mesmo falta de liquidez, como é o caso de áreas que não despertam interesse econômico em terceiros devido à localização do imóvel ou do estado de conservação em que ele se encontra.

Não sendo possível a alienação, as despesas continuam se acumulando (especialmente aquelas relativas aos tributos) e poderão gerar dissabores com ações de cobrança ou mesmo o ajuizamento de uma execução fiscal contra o contribuinte, proprietário do imóvel.

O Código Civil apresenta uma alternativa viável ao proprietário: a renúncia à propriedade imobiliária. A medida está prevista no inciso II do artigo 1.275 do Código Civil, compondo o rol de situações que causam a perda da propriedade.

Trata-se de um ato jurídico unilateral, no qual o proprietário-renunciante declara formal e explicitamente sua intenção de se desfazer do direito de propriedade. Não é necessária qualquer anuência para o ato, seja dos órgãos públicos ou de particulares. Há, inclusive, entendimentos menos conservadores que sustentam não ser preciso anuência mesmo em casos de condomínios edilícios.[1]

Do ponto de vista prático, a renúncia é feita por meio da lavratura de escritura pública. É necessário checar se há alguma particularidade nas normas das corregedorias de Justiça de cada localidade, mas, em geral, segue-se a premissa de que, caso o valor do imóvel seja superior a 30 vezes o salário-mínimo vigente no país, o ato deverá ser praticado mediante lavratura de escritura pública, atendendo ao disposto no artigo 108 do Código Civil.

O Código Civil também determina que a renúncia seja subordinada ao registro do ato no respectivo serviço de registro de imóveis, com consequente cancelamento da matrícula.[2] Caso os imóveis estejam irregulares do ponto de vista registral nos cartórios de registro de imóveis, portanto, a renúncia não poderá ser feita por falta de condições para cancelar a matrícula.

Antes da efetivação do registro da renúncia no registro de imóveis, o proprietário-renunciante permanece com o imóvel em sua esfera patrimonial, sendo possível, inclusive, desconstituir o ato de renúncia, mantendo a coisa para si ou alienando-a a terceiros.

Outro ponto importante é que o ato de renúncia jamais poderá ser efetivado em favor de terceiros, sob pena de se caracterizar uma doação.

Ainda do ponto de vista prático, após a formalização da renúncia na respectiva matrícula, o imóvel se converte em res nullius (coisa de ninguém) e passa, portanto, a ser um bem vago. O poder público poderá, assim, arrecadá-lo ou incorporá-lo ao seu patrimônio. Após três anos de arrecadação, caso esteja desocupado, o imóvel passará ao domínio do município, se urbano, ou da União, se rural.[3]

Com relação aos débitos de natureza propter rem, como IPTU e ITR, o proprietário-renunciante permanece como responsável pelo pagamento dos débitos cujo fato gerador seja anterior ao registro da renúncia na respectiva matrícula. Não deverá haver lançamento de débitos após a renúncia, já que eles são ligados à propriedade, que não mais existe. Na eventualidade de serem constituídos, não poderão ser cobrados do proprietário-renunciante.

Apesar de haver poucos julgados sobre a renúncia, ela é uma medida plenamente viável para o proprietário que não deseja ou não tem mais condições de possuir um imóvel e arcar com todos os ônus inerentes à propriedade.

 

[1] “A renúncia é prevista no ar. 1275, II, do Código Civil, só subordinada ao registro e nada, absolutamente nada, impõe aprovação dos demais condôminos para sua validade”. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Apelação 1016033-15.2018.8.26.0100, julgada em 27 de fevereiro de 2019.

[2] Art. 1.275. Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.

[3] Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.

  • 1º O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
  • 2º Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.