A responsabilidade civil do síndico é um tema de grande relevância no âmbito do direito condominial. O síndico, representante legal do condomínio e referência administrativa na gestão patrimonial dos bens da coletividade, tem uma série de deveres e obrigações listados em rol exemplificativo no artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro.
Eleito por meio de assembleia e com mandato de até dois anos – que pode ser renovado – o síndico pode ser ou não condômino e concentra a responsabilidade de manter o bem-estar e a unidade condominial. Além disso, tem prerrogativas que o legitimam a impor o cumprimento das normas de caráter público e privado aos condôminos.
Cabe ainda ao síndico fiscalizar e administrar a edificação, executar as decisões tomadas em assembleia, representar a coletividade na defesa de seus direitos, em juízo ou fora dele, preservar e valorizar o patrimônio, além de observar e cumprir os encargos atribuídos pela convenção condominial.
Assim, quando não desempenha suas atividades de acordo com os preceitos legais e a convenção, se omite em desempenhá-las ou, ainda, quando atua de maneira abusiva, especialmente no que se refere à má gestão do patrimônio alheio, o síndico poderá ser responsabilizado pessoalmente. Isso significa que deverá reparar os prejuízos e danos causados à coletividade condominial, tanto na esfera civil quanto na criminal.
Em geral, a responsabilidade civil do síndico é subjetiva e requer a comprovação da ação ou omissão que resultou no ato ilícito, do dano causado, do nexo de causalidade e da culpa ou dolo.
Em relação à prescrição dessa responsabilidade, o Código Civil, no artigo 189 combinado com o artigo 206, §3º, V, dispõe que a pretensão dos condôminos de reparação civil dos danos causados pelo síndico prescreve em três anos. Esse prazo é contado a partir do momento em que os titulares têm conhecimento dos seus direitos violados.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e da doutrina atual segue nessa mesma direção: o prazo prescricional se inicia no exato momento em que a parte lesada toma ciência do dano e da extensão de suas consequências.
A responsabilidade do síndico, portanto, não se encerra simultaneamente ao seu mandato. O ex-síndico pode responder civil e pessoalmente pelos atos ilícitos que tenha, comprovadamente, praticado.
Como visto, a responsabilidade civil e pessoal do síndico é um tema de enorme importância que demanda atenção e cuidado, tanto por parte do síndico (na conduta ilibada que dele se espera) quanto dos condôminos (na preservação e ciência da extensão de seus direitos).
Como ambos, os operadores do direito também devem estar atentos para que se possa assegurar a defesa dos interesses dos envolvidos e, especialmente, preservar a ordem e a harmonia no microssistema social.
