No início de julho deste ano, na última sessão antes do recesso parlamentar, a Câmara Municipal de São Paulo (CMSP) aprovou alguns projetos de lei que impactarão a organização e estrutura urbana da cidade, abrindo espaço para novos investimentos no setor imobiliário.
Essas mudanças se relacionam diretamente à série de alterações legislativas urbanísticas iniciadas em 2023 com a conclusão da revisão do Plano Diretor de São Paulo. Além de correções de algumas lacunas existentes na Lei de Zoneamento aprovada em janeiro de 2024, destacam-se projetos de lei relacionados à expansão da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL) e ao processo de encerramento da Operação Urbana Água Espraiada (OUCAE).
A OUCFL foi lançada em 1995 e estabelecia um programa de melhorias para a área de influência conhecida como Complexo Viário da região da Faria Lima. Com a nova alteração, a área conhecida como “buraco da Faria Lima” foi incluída no perímetro da OUCFL, o que permite aumentar o potencial construtivo nos terrenos que fazem frente para a Avenida Faria Lima, entre a Rua Santa Columba e a Rua Santa Justina, nas proximidades da Avenida Presidente Juscelino Kubitschek.
Atualmente, essa região é caracterizada por construções de menor altura e espaços vazios, com o coeficiente de aproveitamento máximo igual a 2, ou seja, com possibilidade de construção máxima até o dobro da área do terreno. Após a sanção do Prefeito, o coeficiente de aproveitamento máximo da região passou para 4, possibilitando a construção de até quatro vezes a área do terreno.
Esse aumento do potencial construtivo será viabilizado pela emissão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), instrumentos urbanísticos que permitem o adensamento e a requalificação de determinadas áreas urbanas. Os CEPACs são títulos mobiliários emitidos pela Prefeitura Municipal e negociados no mercado, permitindo que empreendedores adquiram potencial construtivo adicional para seus projetos.
Como contrapartida, os valores arrecadados são direcionadas para investimentos em melhorias urbanas. Dessa forma, cada CEPAC é convertido em uma quantidade de metros quadrados de área adicional de construção e/ou de terreno para efeitos de benefícios relativos a usos e parâmetros urbanísticos, conforme estipulado na legislação.
Além disso, a alteração legislativa incluiu no programa de investimentos da OUCFL as favelas de Paraisópolis, Jardim Colombo, Porto Seguro, Real Parque e Panorama, localizadas em áreas classificadas como ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) pela Lei de Zoneamento. De acordo com o texto sancionado, ao menos 35% dos recursos que vierem a ser arrecadados no âmbito da OUCFL deverão ser aplicados no seu perímetro de abrangência ou em seu perímetro expandido.
A Operação Urbana Água Espraiada (OUCAE) também entrou na aprovação de novos projetos de lei no final de julho de 2024. Criada em 2001, a OUCAE tem por objetivo promover a reestruturação da região que contempla parte da Marginal Pinheiros, Avenida Chucri Zaidan, Avenida Jornalista Roberto Marinho, assim como a área ao longo do córrego Jabaquara.
Após a promulgação do projeto de lei que tramitava na Câmara, será iniciado o processo de encerramento da operação, desencadeando um conjunto de medidas para o esgotamento do estoque de potencial construtivo adicional aplicável ao perímetro. Ao menos 30% dos recursos arrecadados com a venda de CEPACs no âmbito da OUCAE deverão ser aplicados em Habitação de Interesse Social (HIS) na região. A expectativa é que esse processo de encerramento dure, no máximo, cinco anos.
Os projetos de lei que deram origem às alterações legislativas mencionadas neste artigo foram sancionados em 25 de julho e entraram em vigor no dia seguinte, com a publicação no Diário Oficial de São Paulo. Apesar disso, todos os vetos realizados pelo prefeito Ricardo Nunes deverão ser avaliados pelos deputados municipais ainda no mês de agosto, nos termos do Regimento Interno da CMSP.
