Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que um município pode começar a cobrar IPTU de imóvel que passou a integrar sua zona urbana, ainda que o Incra não tenha realizado audiência prévia.

No julgamento do REsp 2.105.387/SP, ocorrido em 14 de maio, o proprietário de um imóvel localizado em São José do Rio Preto, estado de São Paulo, ajuizou ação anulatória para afastar a cobrança de IPTU. O argumento era que o imóvel ainda teria destinação rural e o Incra não havia sido comunicado sobre a alteração do uso do solo. Além disso, o contribuinte alegou que o município não tinha lei que identificasse o imóvel como integrante de sua área urbana.

A controvérsia remete à questão sobre os requisitos necessários para que um imóvel deixe de ser tributado pelo Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) e passe a ser tributado pelo IPTU.

O IPTU é o imposto incidente sobre a propriedade urbana, enquanto o ITR incide sobre os imóveis rurais, de acordo com os artigos 29 e 32 do Código Tributário Nacional. Entretanto, segundo o entendimento jurisprudencial (Tema 174 do STJ), a definição de qual imposto será aplicado para cada imóvel depende da análise do critério espacial – que leva em conta a localização do imóvel – e do critério de destinação – que considera como rurais os imóveis destinados à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, qualquer que seja a sua localização.

Para que um imóvel deixe de ser rural e passe a ser considerado urbano, alguns requisitos devem ser observados. De acordo com o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), os municípios que pretendem ampliar o perímetro urbano devem definir, por meio de lei, os parâmetros e diretrizes de urbanização das áreas em questão, especialmente em relação à infraestrutura, sistema viário e equipamentos públicos.

Nos casos em que o imóvel se localiza em área rural, mas é usado para atividade urbana, o proprietário, como regra geral, deve acionar o município por meio de procedimento administrativo, para requerer a conversão com base na descaracterização da propriedade como rural.

Concluído o procedimento, o imóvel será registrado no cadastro municipal e passará a ser tributado pelo IPTU. Nessa hipótese, após a conclusão do procedimento no município, o proprietário deverá solicitar a descaracterização do imóvel no Incra.

Já quando ocorre a inclusão do imóvel na zona urbana por meio de lei, o município poderá, a partir de então, começar a tributar pelo IPTU.

Para fazer a descaracterização, porém, é necessário que o próprio município envie requerimento à superintendência regional do Incra e solicite a alteração do cadastro do imóvel. Esse requerimento pode abranger mais de um imóvel, desde que os imóveis e seus respectivos proprietários estejam devidamente descritos.

Em ambos os casos, o entendimento é que não cabe ao Incra autorizar a transformação do solo para urbano, como previsto no artigo 53 da Lei 6.766/79, mas somente fazer o cancelamento do cadastro. O procedimento administrativo no Incra, portanto, tem apenas o objetivo de cancelar o registro rural e, com isso, cessar a cobrança de ITR.

O Incra já se manifestou nesse sentido por meio da Instrução Normativa 82/15, ao definir que sua atuação nos processos de parcelamento urbano está restrita às atualizações cadastrais pertinentes. Não há, portanto, necessidade de realizar audiência no órgão.

No julgamento do REsp 2.105.387/SP, o STJ também considerou que a comunicação ao Incra se trata apenas de regra procedimental. O objetivo é possibilitar que a União verifique o uso e a localização do imóvel, para avaliar se questões relativas ao ordenamento fundiário estão sendo atendidas. Ou seja, essa comunicação não está relacionada à tributação do imóvel e ao exercício da competência municipal de tributar.

No momento em que deixa de integrar a zona rural e passa a integrar a zona urbana definida na lei municipal, o imóvel, portanto, já pode ser considerado urbano. Dessa forma, cabe a incidência do fato gerador do IPTU e exclui-se a tributação pelo ITR.

O entendimento do STJ favorece os municípios, já que autoriza a cobrança imediata do IPTU. Considerando que o IPTU é bem mais alto que o ITR, proprietários de imóveis rurais, especialmente de grandes áreas, devem se manter atentos a atualizações legais que possam incluir suas propriedades na zona urbana e alterar a forma de tributação.