Após a desaceleração histórica da economia brasileira e o freio imposto a todos os segmentos do mercado imobiliário por tempo recorde, a retomada esperada no setor mostra alguns sinais concretos desde o segundo semestre de 2019. O crescimento é vivenciado em diversos setores (logístico, varejo, comercial e residencial), como reflexo da atual política econômica, da aprovação das reformas trabalhista e previdenciária e da sinalização de que o governo prosseguirá com a reforma tributária. Também contribuem para o otimismo a diminuição do desemprego e da inflação, a manutenção dos juros em patamar mínimo recorde, o aumento da credibilidade na economia e a evidente melhora nas condições de crédito, todos ingredientes ideais para a retomada do mercado imobiliário a partir de 2020.
O aumento exponencial no número de lançamentos residenciais em algumas cidades do Brasil está diretamente relacionado aos juros baixos dos financiamentos imobiliários e à diminuição da taxa de desemprego. A Caixa Econômica, por exemplo, anunciou que lançará financiamento com juros fixos e sem correção monetária em março deste ano. A redução dos juros é adubo natural para os fundos imobiliários, que têm mostrado impressionante poder de captação (em número de operações e volume de recursos), atraindo também o investidor mais conservador por serem menos voláteis que as carteiras de ações. A atual restrição à aquisição de imóveis pelos fundos de pensão (que sempre foram grandes investidores nesse mercado) também contribui para o maior interesse nos fundos imobiliários.
O aquecimento da economia acarreta maior busca por locações no setor logístico (espaços em galpões comerciais e industriais), de varejo e de lajes de escritórios, e isso faz com que o portfólio dos fundos imobiliários siga recheado de ativos com boa performance de renda. Se, em 2018, o mercado de lajes comerciais de alto padrão em São Paulo fechou com taxa de vacância na casa dos 18%, hoje ela está em aproximadamente 15% e, em algumas regiões consideradas premium, chega a menos de 10%, segundo consultores do mercado.
Esses indicadores positivos têm reflexo imediato no tipo de atividade que o mercado demanda. É cada vez menor a procura por avaliações e discussões envolvendo estruturação de garantias reais e risco de crédito. Por outro lado, aumenta a busca por assessoria jurídica na estruturação de novas oportunidades de negócio em todo o processo de desenvolvimento de empreendimentos, com especial foco em atender às mudanças de mindset da população, que busca novas formas de moradia, lazer e trabalho em uma economia cada vez mais compartilhada.
Observa-se, ainda, um aumento das operações de ampliação do portfólio dos fundos imobiliários e de novas captações, bem como um interesse crescente de clientes na regularização de imóveis para futuras transações ou novos investimentos. Não à toa os investidores institucionais no Brasil começam a apostar que os setores com melhor desempenho em 2020 serão o varejo e o e-commerce, seguidos do mercado imobiliário.
Outra importante e esperada mudança, que certamente trará resultados positivos para o mercado imobiliário, é a flexibilização do investimento estrangeiro em empresas brasileiras que invistam no agronegócio. A matéria não é pacífica e ainda enfrenta forte resistência. Ainda assim, é possível que alguma mudança aconteça nessa área em 2020 e que os estrangeiros voltem a investir na aquisição e no arrendamento de imóveis rurais no Brasil com maior segurança jurídica, ainda que sujeitos a limitações.
Toda essa expectativa de crescimento deve ser acompanhada, porém de cautela e visão de longo prazo. Ela exige conhecimento agregado e visão completa dos prós e contras de cada aposta e novo desenvolvimento, em especial os projetos que dependam de grande investimento em infraestrutura, sustentabilidade, tecnologia e mobilidade urbana.
Um novo ciclo de crescimento do mercado imobiliário já começou, com reflexos em todos os setores da economia por sua alta capacidade de geração de emprego. Esse nosso novo ciclo contará com players mais cautelosos, bem preparados e capazes de alimentar um crescimento mais sustentável do mercado.
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