A nova versão do programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Medida Provisória 1.162/23, foi recentemente regulamentada pelo Decreto 11.439/23 em substituição ao programa Casa Verde e Amarela, estabelecido no governo anterior.

O novo programa tem como meta atender até dois milhões de famílias até 2026. Entre os principais objetivos estão:

  • ampliar a oferta de moradia para população de baixa renda nas áreas urbanas e rurais;
  • retomar e finalizar as obras paralisadas, com a requalificação de unidades habitacionais atualmente irregulares e aproveitamento dos recursos públicos já investidos; e
  • apoiar o desenvolvimento sustentável e modernização do programa, para expandir o seu alcance e aumentar a qualidade da produção dos novos lares.

Um dos atrativos para investidores no setor foi a ampliação do público-alvo, comparado aos parâmetros anteriores. O novo programa Minha Casa, Minha Vida atenderá famílias residentes em áreas urbanas com renda bruta mensal de até R$ 8 mil[1] e em áreas rurais com renda bruta anual até R$ 96 mil.[2][3] Entre as três faixas urbanas, destaca-se a ampliação do teto de renda bruta familiar da Faixa Urbano 1 de R$ 1,8 mil para R$ 2.640, uma alta expressiva de 47%. Especula-se que o subsídio do governo para a Faixa Urbano 1 chegará a 95% do preço do imóvel.

Em relação à subvenção econômica do programa, a Portaria 146/23 do Ministério das Cidades aumentou o limite anterior da seguinte forma:

  • R$ 140 mil para operações com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS); e
  • R$ 60 mil para as operações do Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR).

A subvenção oferecida pela União proporcionará uma economia para as construtoras nos custos comerciais de um projeto padrão. Os novos limites incluirão as despesas de edificação, de construção de cisterna ou de solução de tratamento de efluentes, de execução de assistência técnica, de trabalho social, além dos valores relativos às atividades desempenhadas pelo gestor operacional e do agente financeiro.

O novo programa Minha Casa, Minha Vida também prevê, além da venda, a possibilidade de cessão, locação, arrendamento e doação de unidades habitacionais às famílias beneficiárias e/ou aos entes federativos, mediante financiamento ou não. A operação poderá ser feita em contrato subsidiado ou não, total ou parcialmente, sem prejuízo de outros negócios jurídicos compatíveis, o que potencializa a oferta das modalidades de transações imobiliárias disponíveis.

Para dar mais agilidade e flexibilidade às operações realizadas por meio do novo programa, alterou-se a Lei Federal 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). Com a mudança, para fins de registro público, não será mais necessário haver testemunhas e reconhecer firma em contratos particulares formulados por instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário e estejam autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública.

A Lei 14.382/22 também sofreu alterações para permitir que os extratos eletrônicos relativos a bens imóveis produzidos pelas instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário sejam apresentados ao registro eletrônico de imóveis. Essas instituições terão a obrigação de arquivar o instrumento contratual em pasta própria, dispensando-se agentes e procedimentos intermediários. Isso desonera e confere mais praticidade às transações imobiliárias.

A medida provisória terá até 13 de junho de 2023 para ser convertida em lei, o que dependerá de aprovação pela Câmara dos Deputados. No entanto, as regras que não dependem de regulamento posterior já estão em vigor e têm eficácia. Apesar de ainda haver regras a serem definidas e regulamentadas, o possível impacto para as construtoras atuantes nesse ramo é promissor. Cabe acompanhar as possíveis atualizações nas próximas semanas.

 

[1] Consideradas as seguintes faixas para as famílias residentes em áreas urbanas: a) Faixa Urbano 1 – renda bruta familiar mensal até R$ 2.640; b) Faixa Urbano 2 – renda bruta familiar mensal de R$ 2.640 até R$ 4.400; e c) Faixa Urbano 3 - renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 até R$ 8 mil.

[2] Consideradas as seguintes famílias residentes em áreas rurais: a) Faixa Rural 1 – renda bruta familiar anual até R$ 31.680; b) Faixa Rural 2 – renda bruta familiar anual de R$ 31.680,01 até R$ 52.800; c) Faixa Rural 3 – renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 até R$ 96 mil.

[3] Para fins de enquadramento nas faixas de renda, o cálculo do valor de renda bruta familiar não considerará os benefícios temporários de natureza indenizatória, assistencial ou previdenciária, como auxílio-doença, auxílio-acidente, seguro-desemprego, Benefício de Prestação Continuada (BPC) e benefício do Programa Bolsa Família ou outros que vierem a substituí-los.