No julgamento do Recurso Especial 2.059.278/SC (REsp 2.059.278/SC), ocorrido no fim de maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão a favor dos condomínios sobre a possibilidade de penhora e leilão de imóveis inadimplentes com as cotas condominiais, ainda que esses imóveis estejam gravados com alienação fiduciária decorrente de financiamento para aquisição.

A decisão é inédita, pois, historicamente, o STJ sempre se posicionou no sentido de não permitir a penhora e leilão do imóvel por débitos condominiais, nos casos em que o bem fosse objeto de alienação fiduciária para garantia de sua aquisição.

O entendimento era que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recairia sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estivesse na posse direta do imóvel. Ou seja, seria um débito do devedor, não passível de ser satisfeito com a excussão de bem que, em caráter resolúvel, deixou de fazer parte temporariamente do seu patrimônio.

O encargo somente poderia ser atribuído ao credor fiduciário (geralmente bancos ou instituições financeiras) após a consolidação da propriedade para si. Esse entendimento também se alinha à Lei 9.514/17 (Lei de Alienação Fiduciária), na medida em que, na hipótese de consolidação da propriedade por inadimplência do devedor, o credor fiduciário recebe o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, já que esses débitos são obrigações de caráter propter rem – ou seja, estão atreladas ao imóvel.

Em sentido oposto à orientação já consolidada, o STJ entendeu que os direitos do proprietário fiduciário não devem se sobressair aos direitos do proprietário comum. Assim, o imóvel passa a poder ser penhorado e leiloado em caso de dívida com o condomínio.

A decisão do STJ, de certa forma, consolida o entendimento manifestado em alguns tribunais estaduais (como os Tribunais de Justiça de São Paulo, Rio Grande do Sul, Goiás e Mato Grosso do Sul), que vêm proferindo decisões permitindo a penhora e leilão do imóvel cuja aquisição foi garantida por alienação fiduciária do próprio bem.

Essas decisões se fundamentam em dois principais pontos:

  • na assunção de riscos do credor fiduciário por meio do pacto com o devedor fiduciário; e
  • na proteção da coletividade, já que os demais condôminos estavam custeando a unidade inadimplente.

Entretanto, devido ao descompasso das decisões dos tribunais estaduais com a jurisprudência do STJ até então consolidada, o caso de um condomínio de Santa Catarina foi levado à Corte. Na ocasião, o STJ proferiu a decisão contrária à sua própria jurisprudência a favor dos credores fiduciários.

Ao analisar os argumentos apresentados, o STJ também se pautou na questão social, considerando que a inadimplência prejudica outros moradores.

A mudança de entendimento do STJ reflete também a proteção aos direitos coletivos em sobreposição aos interesses individuais. O tribunal utilizou como critério para sua decisão os fatores econômicos objetivos e reais.

Ainda não se tem elementos para afirmar se a decisão proferida no REsp 2.059.278/SC é isolada ou se, com ela, o STJ sinaliza a possibilidade de mudar de posicionamento e rediscutir o tema.

Recomendamos, portanto, que os credores fiduciários revisitem suas medidas preventivas de inadimplência de débitos ao pactuar os contratos de alienação fiduciária e reavaliem os riscos a serem imputados em suas negociações. Sugerimos também analisar os casos com pendências que estejam em curso, para verificar a possibilidade de alternativas que satisfaçam os créditos condominiais, sem prejuízo ao crédito a ser recebido devido à alienação fiduciária.