Publicada no Diário Oficial da União de 9 de março de 2022, a Lei 14.309/22 alterou o Código Civil para possibilitar a conversão das assembleias condominiais em sessões permanentes (§§ 1º, 2º e 3º, do artigo 1.353, CC) e permitir a convocação, realização e deliberação de quaisquer modalidades de assembleia por forma eletrônica ou híbrida (art. 1.354-A).

A permissão legal para assembleias condominiais virtuais já era uma tendência desde a edição da Lei 13.777/18, que incluiu no Código Civil o dispositivo normativo (art. 1.358-Q, VIII), pelo qual, quando um condomínio edilício adotar o regime de multipropriedade, o seu regimento interno deverá prever a “realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico”.

No mesmo sentido, a realização de assembleias virtuais foi excepcionalmente permitida até 30 de outubro de 2020 pela Lei 14.010/20, que instituiu normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de direito privado em virtude da pandemia de covid-19. Encerrado o período previsto, porém, não havia mais amparo legal para essa possibilidade, salvo previsão expressa na convenção de condomínio.

A inovação legislativa mudou o cenário e abriu a possibilidade definitiva de realização de assembleias virtuais ou híbridas, desde que essas modalidades não sejam vedadas pela convenção do condomínio e que os condôminos tenham garantidos os direitos de voz, de debate e de voto, mantendo-se um ambiente no qual todos os participantes possam deliberar, mesmo de forma virtual.

Uma vez adotada a forma eletrônica ou híbrida de realização da assembleia, o condomínio deverá fazer constar essa informação no instrumento de convocação, além de informar as instruções de acesso, manifestação e forma de coleta de votos.

Para fins de condução da assembleia, os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados aos participantes de forma física ou eletrônica. A ata deverá ser lavrada também de forma eletrônica, mas somente após a somatória e divulgação de todos os votos, momento em que será encerrada a assembleia.

Da mesma forma que as assembleias presenciais, as virtuais ou híbridas deverão observar os quóruns mínimos legais e convencionais para suas instalações e deliberações.

Os condôminos poderão deliberar pela inclusão, no regimento interno, de regras complementares relativas às assembleias eletrônicas, mediante aprovação da maioria simples em assembleia convocada para essa finalidade. Sobre esse aspecto, uma fonte de inspiração é a Instrução Normativa DREI 79/20, que traz ótimas regras de operacionalização de assembleias digitais, possivelmente utilizáveis pelos condomínios.

A alteração legislativa muito aguardada é a possibilidade de converter a reunião em uma sessão permanente, quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou convenção e este não for atingido. É o que acontece, por exemplo, nos casos das deliberações para alteração das convenções, que dependem da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, ou ainda, para modificação da destinação de áreas comuns, quando é exigida a aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Para que isso seja possível, são necessários os seguintes requisitos, cumulativamente:

  • a maioria dos presentes decida pela conversão;
  • sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 dias;
  • sejam convocados os presentes e as unidades ausentes na forma prevista na convenção;
  • seja lavrada a ata parcial, que deverá ser remetida a todos os condôminos, presentes e ausentes;
  • no dia e hora designados, seja dada continuidade às deliberações, na mesma ata que estava lavrada parcialmente.

Os votos dados na primeira sessão ficarão registrados, sem a necessidade de novo comparecimento dos condôminos para confirmá-los. Caso estejam presentes na reunião seguinte, os condôminos poderão requerer a alteração de seus votos.

A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas for necessário, desde que a assembleia seja concluída no prazo de 90 dias.

Há muito aguardadas, essas inovações acompanham a evolução da sociedade e chegam em boa hora para permitir que proprietários e adquirentes de unidades autônomas em condomínios edilícios com acesso à tecnologia e à rede mundial de computadores participem ativamente das deliberações de assembleias, ainda que a distância. Além disso, as alterações proporcionam aos administradores de condomínios edilícios mais ferramentas e segurança jurídica para conduzirem os seus trabalhos.