A compra de um imóvel que esteja sob contrato de locação pode requerer medidas judiciais por parte do novo proprietário para regular a posse direta do bem.

Apesar de recorrentemente se utilizar de ação de imissão na posse para garantia dos direitos do adquirente, existe, na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), orientação expressa sobre a utilização da ação de despejo na hipótese de existência de contrato de locação prévio.

Estabelece o caput do art. 5º da lei que, nos casos de locação, o pedido de despejo é a ação cabível para reaver o imóvel, seja qual for o fundamento do término do contrato.

O artigo 8º do mesmo texto legal, por sua vez, dispõe que, em caso de alienação durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo legalmente previsto para a desocupação.

A denúncia deverá ser apresentada em até 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso e,se não for feita até esse prazo, ficará presumido que há concordância na manutenção da locação.

Efetivada corretamente – respeitando os prazos e a forma adequada – e desde que o contrato de locação não tenha sido registrado na matrícula e sua cláusula de vigência devidamente averbada, a denúncia não precisa de motivação específica. É a chamada denúncia vazia. Ou seja, o adquirente não terá dever algum de respeitar o contrato locatício efetuado para fins residenciais ou não, pois não foi parte. Poderá, portanto, denunciar o contrato, dando prazo de 90 dias para a desocupação, sem qualquer justificativa.

Esses limites protegem o locatário e transferem para o comprador as obrigações do locador, conferindo a ele também legitimidade para a propositura da ação.

A matéria foi objeto de recente julgamento na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, nos autos do Recurso Especial 1.864.878/AM.

Relator do processo, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva ressaltou que, "se não há cláusula de vigência ou não há averbação, o novo adquirente não está obrigado a respeitar o contrato, podendo exercer livremente seu direito potestativo de denunciá-lo, mas, para imitir-se na posse direta do imóvel, deve seguir o rito processual adequado, valendo-se da ação de despejo".

Posicionamento semelhante embasou outros julgados do STJ: Recurso Especial 1.590.765/RN e Recurso Especial 265254/SP.

Considerando que a vigência do contrato é ponto relevante na análise de opção pela ação de despejo, há que se observar ainda a forma e o prazo de pactuação.

Nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, o término do contrato se dará ao fim do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Terminado o prazo acordado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador, será presumida como prorrogada a locação por prazo indeterminado e serão mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, porém, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação.

Já para os casos de locação residencial ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses, concluído o prazo estabelecido, a locação é prorrogada automaticamente por prazo indeterminado. O imóvel, nesse caso, somente poderá ser retomado nas hipóteses previstas no art. 47 da Lei do Inquilinato.

Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, salvo se entre a citação e a sentença de primeira instância decorrerem mais de quatro meses. Nesse caso, o prazo será de 15 dias.